البرنامج التأهيلي لشهادة محاسب إداري معتمد CMA

إعلانات تجارية اعلن معنا



صفحة 1 من 2 12 الأخيرةالأخيرة
النتائج 1 إلى 10 من 14

الموضوع: صدى السوق ... الرهن العقاري

  1. #1

    افتراضي صدى السوق ... الرهن العقاري

    بسم الله الرحمن الرحيم
    الرهن العقاري:
    هو اتفاق يتضمن حجز عقار ما لصالح مموله لحين سداد المنتفع به قيمة العقار .
    ويعني أن البنك يقوم بتمويل العميل لشراء أو إنشاء عقار للانتفاع به بشرط رهن هذا العقار لصالح البنك مدة الانتفاع على أن يقوم العميل بسداد قيمة التمويل بأقساط طويلة الأجل .
    و في حالة أن العميل لم يسدد حسب الشروط فإن للبنك الحق في حجز العقار لصالحه وبيعه.
    ويتضمن الشرط أن يكون العقار للسكن للاتجار .

    بدأ فكرة الرهن العقاري بعد الحرب العالمية الثانية وذلك لغرض بناء منازل ودور للمتضررين من الحرب وكانت الفكرة نشأت في أوربا بشكل عام ولقد نجحت أوربا في بناء المساكن وتبعت ذلك الفكرة أيضا أمريكا ، ولعب هذا المشروع دور كبير في تحريك الأموال المودعة لدى البنوك وساهمت في أرباح هذه البنوك ولكن سرعان ما أذهبت القوانين المتساهلة اتجاه هذا المشروع بأرباح البنوك وساهمت في كساد العقار وتسببت في أزمة بدأ العالم كله يعاني منها .
    بعض قوانين الرهن العقاري :
    تسرى أحكام هذا القانون على نشاط إقراض الأموال لغرض شراء مسكن خاص أو لغير ذلك من الأغراض التي بصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص وذلك بضمان رهن العقار رهنا رسميا ، ويطلق على هذا القرض اسم الإقراض العقاري ويطلق على ذلك الرهن اسم "الرهن العقاري ".
    منها :
    يكون الإقراض العقارى لغرض شراء مسكن خاص بموجب اتفاق بين المقرض والمقترض وبائع العقار طبقا للنموذج الذى يصدر به يتضمن الاتفاق ما يأتى:

    1- الشروط التى تم الاتفاق عليها بين بائع العقار والمقترض فى شأن هذا البيع بما فى ذلك بيان العقار وثمنه
    2- مقدار القرض وملحقاته والعائد المتفق عليه وشروط الوفاء بها دون التقيد بالحدود المنصوص عليها فى أي قانون آخر
    3- التزام المقترض بسداد قيمة القرض مباشرة إلى البائع
    4- ما يفيد وفاء المقترض بالفرق بين قيمة القرض وثمن البيع
    5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المقترض خاليا من أية حقوق عينيه للغير
    6- الالتزام برهن العقار لصالح المقرض رهنا رسميا للوفاء بالقرض وملحقاته وعائده
    7- تحديد الملتزم بنفقات قيد الرهن ورسوم قيده
    لا يجوز للمقترض التصرف فى العقار بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني عليه إلا بموافقة المقرض وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المقترض فى الالتزامات المترتبة على عقد القرض. وللمقرض أن يشترط ضمان المقترض مع المتصرف إليه فى الوفاء بهذه الالتزامات.
    لا يجوز للمقترض أن يؤجر العقار المرهون أو يمكن أحدا من شغله إلا بعد الحصول على الموافقة المقرض. وللمقرض أن يشترط الحلول محل المقترض اقتضاء أجرة العقار أو مقابل شغله وذلك وفاء شغله وذلك وفاء لأقساط القرض وملحقاته وعائده.
    إذا انقضت المدة المحددة بالإنذار دون قيام المقترض بالوفاء او تقديم الضمان كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المضمونة بالرهن. ويكون للمقرض فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ على اتفاق القرض والأمر بالحجز على العقار المرهون تمهيدا لبيعه.


    مما سبق نقول لتسهيل المعنى أن فكرة الرهن العقاري تقوم على أن البنك يقوم بشراء أو بناء عقار ما للعميل للسكن فيه مقابل أن يرهن هذا العقار لصالح البنك مدة زمنية محدده طويلة الآجل على أن يقوم العميل سداد قيمة هذا العقار لصالح البنك وفي حالة أن العميل لم يسدد خلال فترة زمنية محدده في العقد يحق للبنك مصادرة العقار والحجز عليه وبيعه .
    من المستفيد :
    طبعا البنك في جميع الحالات .
    ما حصل لدينا أن البنوك وكالعادة أساس البلاء في مجتمعا في جميع المشاكل المالية.
    كان لدى البنوك أخبار عن الرهن العقاري فقاموا بعد انهيار فبراير بإنشاء صناديق عقارية ضخمة وقامت بشراء مخططات وساهم في حركة العقار بعد الركود الذي عاشه العقار أثناء ارتفاع سوق الأسهم عامي 2004-2005 واستمرت حركة العقار حتى وقتنا هذا بالارتفاع المزعوم وسوف تستمر إلى أن يأتي ويطبق قرار الرهن العقاري وبعد التطبيق سوف يقوموا المواطنين بالتدفق للبنوك للحصول على موافقة الرهن العقاري وتقوم البنوك ببيع عقاراتها المملوكة لها سابقا بأسعار عالية جدا ومبالغ فيها وسوف يوافق المواطن اتجاه ذلك لأنه لا يوجد لدية بديل ويريد أن يسكن !!! وبهذا يكون ما تبقى من راتبه الذي انهار في سوق الأسهم يكون رهن البنك وهكذا يصبح المواطن من ساسه إلى رأسه للبنك وفي حالة أنه فكر بأن لا يسدد وهذا شبه مستحيل لان البنوك سوف تمارس طغيانها من خلال شرط الخصم من الراتب !! مباشره ولكن لو قلنا أنهن تغاضوا عن هذا الشرط فإن المواطن لن يستطيع السداد فإن للبنك الحق في البيع .
    طبعا أن فكرنا بأسعار المنزل وقيمة الرهن وماذا يخصم عليهم نقول أن البنك لن يكون غبي في وضع الشروط وذلك مؤسسة النقد سوف تبحث عن مصلحة البنك وليس مصلحة العميل مهما كانت !!! كالعادة
    فيلا دوبليكس في حي راقي سوف يكون أسعارها بين 700-800 ألف تباع بـ 1.5 -1.8 مليون أقل ما يكون لأنها سوف تقيم بهذا السعر !!!! لو قلنا 1.5 مليون كم سوف يدفع العميل على مدى 25 عام وما هي الشروط العمرية لطالب الرهن !!!! .
    ولكن وهذا مستبعد أنهم طبقوا الفكرة الغربية بدون ضمانات لسداد أي أنهم لن يستقطعوا من الراتب فإنهم سوف يقعون في نفس أزمة الدول الغربية !!!

    والأمر الآخر ضحايا القروض كثير وهم متعلقون من 5-10 سنوات من رقابهم لدى البنوك فماذا يفعل ؟؟؟!!!
    حقيقة مشكلة الرهن العقاري في الدول الغربية :
    مما سبق عرفنا ما هو الرهن العقاري وآلية تنفيذه حسب القوانين الرئيسة ، دعونا نبدأ بالأمور الأساسية. فعلى مدى كثير من السنوات، كانت البنوك والمؤسسات المالية التي تقدم الرهن حريصة على أن تتأكد من أن الممتلكات العقارية التي يتم رهنها غير مغالى فيها وأن يكون للمقترض سجلا سابقا فيه دخلا كافيا له للقيام بسداد الرهن دون وجود عراقيل لأن أصحاب البنوك لا يردون ضياع أموالهم و أموال المودعين ولضمان أن العميل سوف يسدد .
    وعلى مدى الزمن، أصبحت المؤسسات المالية أكثر تخصصا. فبعضها تخصص في إصدار القروض والبعض الآخر تخصص في جمع رأس المال بغرض تمويل القروض. ثم بعد ذلك بدأت المؤسسات التي كانت جيدة في جمعها لرأس المال بشراء الرهن من تلك المؤسسات التي كانت جيدة في إصدارها. وهكذا، فقد بدأ التطوير في سوق الرهن الثانوية.
    وكانت المشاكل قد بدأت بالعودة إلى العام 1938، وبخاصة إبان إدارة الرئيس روزفلت، بالرغم من أن الإدارة والكونغرس قد توصلا إلى فكرة "مثيرة للإعجاب" آنذاك، وهي أن يتم توسيع الملكية الإسكانية من خلال إشراك الحكومة. فقد قاموا بإنشاء "الجمعية الفيدرالية للرهن العقاري الوطني" والمعروفة بشكل أكثر شيوعا باسم مؤسسة "فاني ماي"، بغرض شراء الرهن من البنوك كما كانت تفعل الشركات الخاصة، ولكن باستخدام دولارات دافعي الضرائب. وكان لدى "فاني ماي" ميزة عظيمة على اعتبار أن بإمكانها أن تقترض الأموال من الحكومة الفيدرالية بشكل أرخص مما تستطيع المؤسسات الخاصة أن تحصل على أموالها. وهكذا، كانت مؤسسة "فاني ماي" قادرة على احتكار سوق الرهن الثانوية بسرعة تقريبا.

    أما البنوك التي كانت جيدة في إصدار الرهن فقد حبذت هذا الترتيب لأنه وفر لها سوقا جاهزة يتم به إعادة بيع الرهن مع الحصول على الربح. وكما كان متوقعا، فقد هبطت مستويات ومعايير الائتمان على مدى السنوات لأن أولئك الذين قاموا بتسيير أمور مؤسسة "فاني ماي" لم يستخدموا أموالهم الخاصة بهم بل استخدموا أموال دافعي الضرائب وكانوا قادرين على تبرير سلوكهم الهائم بشكل متزايد على أساس أنهم يعملون "عملا صالحا اجتماعيا" بفعل تيسير الأمور على الناس لكي يشتروا منازل لم يكونوا (هؤلاء الناس) في واقع الأمر يتمتعون بمصداقية ائتمانية.

    وفي العام 1968، قامت الحكومة الفيدرالية بـ"خصخصة" مؤسسة "فاني ماي" وبدأت بالطلب منها بأن تقوم بجمع رأس المال من أسواق القطاع الخاص. ولكن بما أن كل فرد كان على علم بأن الكونغرس سوف لن يسمح بإفلاس "فاني ماي" (وهو ضمان لا يتم بشكل صريح بل ضمنيا)، فإن موردي رأس المال من القطاع الخاص كانوا راغبين في تقاضي أجور من مؤسسة "فاني ماي" بمقادير أقل من المنافسين الآخرين لها نظرا لأن هؤلاء الموردين كانوا يشعرون—وهم على صواب—بأن المخاطر كانت أقل. وهكذا، فقد أصبحت "فاني ماي" هي المحتكر الفعلي في سوق الرهن الثانوية. ولكن بدلا من أن يقوم أعضاء الكونغرس بتفكيك مؤسسة "فاني ماي" وتحويلها إلى مؤسسة خاصة على نحو حقيقي، قاموا في العام 1970 بتبني شركة أخرى هي "فريدي ماك" لتكون المنافس لها.

    وقد استمرت المؤسسات المالية التي قامت بإصدار الرهون بالسماح للمعايير بالهبوط نظرا لوجود مشترين اثنين. وبحلول العام 2002، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بعرض مقادير من الأموال غير محددة فعليا على البنوك بأسعار فائدة بلغت في بعض الأحيان حتى دون التضخم، وهكذا، فقد تم دعم الرخاء الإسكاني بشكل مصطنع بفعل إصدار ما نسبته 100 في المائة من الرهن إلى مقترضين لا يتمتعون بمصداقية ائتمانية.

    وبإمكان البنوك التي قامت بإصدار الرهن أن تقوم بعرض بيع خداعي لهذه الرهن العقارية شبه الممتازة على مؤسستي "فريدي ماك" و"فاني ماي" اللتين ستقومان بوضعها في "مجمعات" من الرهن العقارية، وهي التي، بدورها، سوف تباع إلى صناديق استثمارية وإلى عامة الجمهور على كونها استثمارات "رفيعة الدرجة" تتميز بأدنى حد من المخاطر المالية.

    إنها عبارة عن لعبة كراسي موسيقية يحصل بموجبها المشاركون في عمليات السوق بشكل ضمني على أموال دافعي الضرائب المدعومة بالإعانات، وطالما توفرت لديهم القدرة على تمرير المخاطر بسرعة إلى اللاعب التالي قبل أن يحدث التقصير النهائي والمحتوم في السداد، فإنهم سوف يظهرون كرابحين. وقد كان هذا الأسلوب الذي سمي بـ"خطة بونزي" أسلوبا مشهورا اتبعه بونزي في السابق بإعطاء ربح على مال شخص من مال شخص آخر، كما هي الحقيقة عندما كانت مؤسستا "فاني ماي" و"فريدي ماك" في السنوات الأخيرة موطنا لسلسلة من الفضائح الكبرى من الفساد المحاسبي والمالي. وكان السياسيون قد استفادوا من مناصب مجالس الإدارة في هاتين المؤسستين بغرض مكافأة أصدقاء سياسيين حميمين لهم (فكان رئيس مجلس إدارة "فاني ماي" الذي تم طرده من منصبه وتوجيه الاتهام له مديرا لإدارة وموازنة مكتب الرئيس بيل كلينتون). كما كانت مؤسستا "فاني ماي" و"فريدي ماك" كلتاهما بالفعل من أكبر المساهمين لحملات الكونغرس

    وهذه المشكلة الآن أصبحت أزمة مالية كبيرة في أمريكيا بعد هذه القوانين التي ساهمت فيها الحكومة بشكل كبير ، وهنا أقول أننا سوف نعيش نفس الأزمة بشكل مختلف الآن لدينا بنك انماء الذي سوف يشرع الاكتتاب به في شهر ابريل هذا البنك يذكرني بقصة مؤسستي "فريدي ماك" و"فاني ماي" سوف يجمع راس مال البنك من قبل المواطنين هناك 10 مليون مغفل سوف يدفع قيمة تأسيس 70% من بنك الذي سوف يقرضهم بعد ذلك بفوائد عاليه وهذا البنك سوف يقوم بشراء حصص المساهمين (المكتتبين بأقل من أسعار الاكتتاب وهذا المتوقع لان هناك 10 مليون شخص منهم على الأقل 60% يفكر البيع من أول يوم تداول ولنا أن نتوقع ماذا حصل بكيان هل متوقع أن هناك جهات خارجية سوف تقوم بشراء أسهمهم الحقيقة استبعد ذلك أتوقع هبوط السهم بين 8-9 ريال ويتم البيع بخسارة 20% من قيمة الاكتتاب حتى يتم جمع أسهم البنك لصالح الدولة فهذا البنك هو لعبة جديدة من لعبة الطواقي التي بدأت بقروض لشراء الأسهم في 2005 إلى نظام مساكن إلى الرهن العقاري والآن بنك إنماء ولكن ما هي النهاية المتوقع مشاكل مالية وانهيار مالي قادم يلوح في الأفق البعيد .
    والله اعلم .



  2. #2

    افتراضي رد: الرهن العقاري ( تقرير مبسط )

    بارك الله فيك يادكتور

  3. #3

    افتراضي رد: الرهن العقاري ( تقرير مبسط )

    دكتورنا الغالي نظرتك لسهم اسيج هاليومين

  4. #4

    افتراضي صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    بسم الله الرحمن الرحيم

    اللهم صلي وسلم وبارك على سيدنا محمد وعلى آله وأصحابة وسلم تسليما كثيرا

    تحية طيبة معطرة بالمسك والعود والعنبر

    لقد ذكرت لكم قبل ذلك فكرة رائدة تزيد من وعي المتداول وهذا ما تهتدف إليه نادي خبراء المال وذلك من خلال سلسلة من مواضيع

    " صدى الســــــــــــــــــوق "

    والذي تكمن أهدافه من خلال موضوع تم إنشائة مسبقا على الرابط التالي :


    http://forum.m-e-c.biz/t19465.html

    ونحب ان ننوه أننا نريد في هذه الصفحة المناقشة في كل ما يصدر من قرارات هيئة سوق المال أو أخبار إقتصادية أو سياسية تؤثر بشكل مباسر أو غير مباشر على السوق السعودي خاصة والأسواق الخليجية والعربية عامة ,, وذلك بفكر واعي في حدود العلم والمعرفة مع تحديد تأثير كل خبر إجابيا أو سلبيا

    لذا نتمنى ان نستقبل من أعضائنا الكرام توقعاتهم ورأيهم الشخصية في كل ما يصدر ويكتب في هذه السلسلة .


    وإليكم ثاني موضوع من سلسلة صدى السوق

    صـــــــــدى الســـــ(2)ــــــــــــــــوق

    دراسة سعودية تحذر الجهات التشريعية وشركات التمويل العقارية من سيناريو شبيه بأزمة الرهن الأمريكية

    جريدة الرياض 27/03/2008

    أنذرت دراسة حديثة، الجهات التشريعية والتنظيمية وشركات التمويل العقارية في السعودية من مغبة تجاهل بعض البنود الرئيسية في نظام الرهن العقاري الذي يتوقع إقراره خلال الفترة المقبلة، والتي يمكن أن تؤدي في حال عدم تضمينها داخل الاتفاقية التي تربط بين المستهلك والممول، إلى نشوء أزمة شبيهة بأزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.

    وقالت الدراسة التي أعدها فريق عمل يرأسه المستشار القانوني قيس ابراهيم الصقير تحت عنوان: "نظام الرهن العقاري: الواقع الدولي وآثاره على حيوية الاقتصاد"، ان تعثر السداد من قبل المستهلك الراهن للعقار يشكل أحد المخاطر والعقبات تجاه أسواق الرهن العقاري، حيث ان ارتفاع معدلات تعثر السداد يتسبب في حدوث موجة بيع كبيرة للعقارات المرهونة والذي بدوره يسهم في هبوط قوي لأسعار العقارات وبالتالي انخفاض سعر العقار المرهون عند بيعه مقارنة بسعره عند تنفيذ الاقراض والذي كان أحد الظواهر التي حدثت عند هبوط أسعار العقارات في الولايات المتحدة ودفعت أزمة الرهن العقاري لتصبح أزمة في اسواق الائتمان أيضا.

    وحثت الدراسة التي أطلعت "الرياض" على تفاصيلها، الجهات ذات العلاقة بنظام الرهن العقاري على اتخاذ خطوات إستراتيجية حاسمة لإيجاد آلية تمنع حدوث موجة بيع للعقارات عند تعثر السداد من قبل المستهلك.. ويتم استحداث برنامج لتأمين العقارات المرهونة عند تعثر السداد يساهم فيها المستهلك والممول بحيث تقوم برامج التأمين بسد العجز في قيمة العقار المرهون في الفترة التي تم تقييمه فيها الى تعثر السداد حتى يتسنى للأطراف الحفاظ على علاقة بناءة تحقق مصالح الأطراف وتشكل وسيلة وقاية من امتداد آثار الرهن العقاري على قطاعات أخرى في اقتصاد الدول الخليجية.

    والدراسة ركزت على مناقشة بنود الاتفاقية التي تربط بين المستهلك والممول من خلال مقارنة ماسبق من تجارب في صناعة الرهن العقاري في الأسواق الدولية والكيفية التي يتم التعامل معها عندما تطرأ مستجدات تؤثر على حيوية الإنفاق ونشاط القطاعات المرتبطة في ذلك الاقتصاد والذي يستدعي أخذها في الاعتبار في نظام الرهن العقاري.

    وقالت الدراسة ان من بين الوسائل التي قد تؤدي الى كبح موجة بيع العقارات عند تعثر السداد تحديد سقف لقيمة القروض الممنوحة من خلال الرهن لاتتجاوز 50بالمائة من قيمة العقار حتى لا تسبب تلك الموجة في هبوط أسعار العقارات الاخرى وتوفر المرونة لمؤسسات التمويل لتعديل ملاءتها المالية، مؤكدةً أن ذلك يقلل من تكاليف التأمين التي يتحملها أطراف الاتفاقية وعندها تخف الضغوط التي قد تواجهها مؤسسات التمويل عند ارتفاع المخاطر والتي قد ينتج عنها ارتفاع كلفة الاقتراض مما يعيد سيناريو فقاعة الرهن العقاري وعقبات اسواق الائتمان في الاسواق الدولية.


    تثبيت معدلات الفائدة

    وتابعت الدراسة: "هناك ضرورة قصوى لإقرار تثبيت معدلات الفائدة في شروط الاتفاقية عند استحداث قروض مرتبطة بالرهن العقاري حتى لايتكرر ماشهدته الاسواق العالمية من تفاقم آثار الرهن العقاري وانسكاب سلبياته على حيوية القطاعات الاخرى من الاقتصاد وللحيلولة دون تأثر المجتمع الأسري من قرارات غير مدروسة عند اتخاذ قرار الرهن العقاري كخيار لتمويل غايات استهلاكية".

    وزادت: "حيث ان العديد ممن أخذ بخيار تثبيت معدلات الفائدة عند الاقتراض مقابل الرهن أدرك المخاطر المتعلقة بتغير معدلات الفائدة على قدرته المالية بل إن خيار تثبيت معدلات الفائدة ساهم في المحافظة على استقرار الوضع المالي للمستهلك وأدى الى تفادي مستجدات وعقبات أزمة الرهن العقاري في الاسواق الدولية خصوصا ان خيار اعادة تمويل الرهن العقاري من قبل مؤسسات تمويل أخرى مايزال مطروحا للمستهلك وبالتالي قدرة المستهلك على خفض تكاليف الاقتراض عند توافر معدلات فائدة أقل مقارنة بالممول الحالي".

    ودعت الدراسة إلى إيجاد مؤشرات صادرة من هيئات ومؤسسات حكومية تشمل قائمة جرد للعقارات ووحدات لقياس طرق تثمين العقار قبل صدور نظام الرهن العقاري حتى يتسنى لجميع الأطراف الحصول على الشفافية التي تعزز من إدراك المستهلك ومؤسسات التمويل لمخاطر وتبعات القرارات المتعلقة بأسواق الرهن العقاري.

    وشددتّ الدراسة على أن أهم المتطلبات في أي نظام للرهن العقاري وجود مركز يربط بيانات الأفراد والشركات للتأكد من عدم ارتباط أحد الأطراف بديون أو مطالبات من الدولة حتى لايحدث تداخل في المصالح المتعلقة بالعقار، مشيرةً إلى أنه نتيجة للعقبات القانونية التي يواجهها المستهلك في استيعاب الوثائق المتعلقة بالرهن العقاري فإنه من المهم إدراج مكاتب السمسرة العقارية ومكاتب المحاماة ضمن آليات الرهن العقاري لضمان التنافسية وإيجاد أفضل الخيارات للمستهلك عند تطبيق نظام الرهن العقاري في الاتفاقيات بين الأطراف وللحيلولة دون تسبب نقص الإدراك والوعي في عقبات تتعلق بالتكامل الأسري في المجتمعات الخليجية.

    وأضافت الدراسة: "بما ان السياسة النقدية للمصارف المركزية في الخليج تتماشى نسبيا مع السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي الأمريكي فإن اختلاف حجم وقوى نشاط اسواق الرهن العقاري الأمريكية عن حجم وقوى نشاط اسواق الرهن العقاري في الخليج يشكل تحديا كبيرا تجاه قدرة المصارف المركزية في الخليج على التفاعل وإيجاد الآليات المناسبة لاحتواء أي مستجدات قد تشكل عقبات في اسواق الرهن العقاري في الخليج".


    مفهوم الرهن العقاري

    وقالت الدراسة: "حين يطرأ مسمى الرهن العقاري يظن البعض انه متعلق بايجاد حلول تمويلية لتعزيز مبدأ الاسكان فقط ولكن علينا ان نميز بين مفهوم التمويل العقاري والرهن العقاري، حيث ان الأخير له عدة أبعاد تنطوي على خيارات مطروحة للمستهلك مما يستلزم الوقوف عند تلك المفاهيم حتى يتسنى للمستهلك ادراك مستجدات وآثار صناعة الرهن العقاري من خلال ماسبق من سيناريوهات مرت على الاسواق الدولية".

    واستطرد معدو الدراسة: "حيث ان مفهوم التمويل العقاري يتعلق بمسألة سد حاجة المستهلك لتملك العقار عن طريق بقاء ملكية العقار للممول الى حين سداد مستحقات التمويل وحيث ان هذا لايسري على تعريف الرهن العقاري الذي يقوم على مبدأ رهن مايمتلكه المستهلك للحصول على خيارات متعلقة بالتمويل كالقروض الاستهلاكية أو قروض توسع النشاط التجاري، فإنه من المهم تمييز الفارق بين مفهوم التمويل والرهن والذي يتعلق بتحديد مالك العقار قبل البدء في أي اجراء او خطوات قائمة على اتفاقية معينة فإذا كان المستهلك مالكا للعقار وأراد الحصول على تمويل مالي (سيولة نقدية) فإن العقار يقوم مقام الضامن لذلك التمويل عن طريق رهنه حسب نظام الرهن العقاري المزمع ادراجه في انظمة ولوائح أي دولة، أما إذا كان الممول مالكا للعقار وأراد المستهلك الحصول على برنامج تملك للعقار فإن ذلك يسمى التمويل العقاري حيث ان ملكية العقار تبقى للممول ومن ثم تؤول الى المستهلك حين استيفاء مستحقات الاتفاقية حسب ماتقتضيه بنود العقد المبرم بينهما".


    أزمة اسواق الرهن العقاري

    وفي سياق الحديث عن أزمة اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة، قالت الدراسة ان أسواق الرهن قامت بتقديم مايصل الى عشرة تريليونات دولار لاقراض المستهلك وتغذية معدلات الانفاق الاستهلاكي في أكبر اقتصاد في العالم، وان هذا ما يفسر أهمية قطاع الاسكان كأحد موارد الدخل لتمويل الانفاق الاستهلاكي للفرد والذي يعد ببساطة ثلثي الانفاق العام في الاقتصاد الامريكي.

    وزادت: "يتبين من هذا ان مبدأ الرهن العقاري يقوم على مبدأ تغذية الانفاق الاستهلاكي في المقام الأول من خلال القروض المقدمة بعد رهن العقار..وبدأت عقبات اسواق الرهن العقاري بعد قيام بعض الشركات والمصارف باستهداف ذوي التقييم المالي الضعيف مع رفع معدل الفائدة مقابل الاقراض لارتفاع مخاطر عدم السداد وارتفاع كلفة تحصيل المديونية وهذا مايسمى Subprime Market.. بل زادت الرسوم المفروضة على طلبات الاقراض مع عدم توافر مصدر آخر للاقراض بالنسبة للمستهلك.. وعلى نحو متوقع ارتفعت تكاليف الاقراض مع تزايد كلفة الحملات التسويقية والتي تزامنت مع ارتفاع عدد طلبات الاقراض المرفوضة والتي اصابت ذلك القطاع بتباطؤ تراقبه الاسواق عن كثب".

    ولفتت الدراسة إلى أن ماواجهته المؤسسات المالية في الولايات المتحدة من عقبات في اسواق الرهن العقاري ينحصر في عدم استيعاب المستهلك لشروط وبنود الاتفاقية المبرمة بين الممول والمستهلك عند اخذ خيار الرهن العقاري في الحسبان لتحقيق غايات تتعلق بالرفاهية أو أنماط استهلاكية، مؤكدةّ أن هذا الأمر كان درسا قاسيا لتلك المؤسسات التي لم توجد آلية مناسبة لتقييم المخاطر الناجمة عن عدم مجاراة وعي المستهلك لمستجدات اسواق الرهن العقاري في المقام الأول.


    تثقيف المستهلكين

    وأوضحت الدراسة أن بداية عقبات أي اقتصاد تندرج فيه نظام الرهن العقاري يتمثل في انعدام الوضوح بين الممول والمستهلك والذي بدوره يتسبب في قلة الوعي المطلوب عند تطبيق نظام الرهن العقاري في أي اقتصاد في العالم، مطالبةً بضرورة إدراج مسؤولية تثقيف المستهلك وإرساء الوعي كمسؤولية مشتركة مناطة بالممارسين للقانون و المؤسسات الحكومية ذات العلاقة كمؤسسة النقد العربي السعودي والتي تقوم بدور المصرف المركزي الذي يمارس دوراً هاماً في حيوية أسواق الرهن العقاري.

    وحول علاقة معدلات الفائدة والسياسة النقدية للمصارف المركزية بنظام الرهن العقاري، أكدت الدراسة أن القروض الممنوحة من قبل مؤسسات التمويل الى المستهلك ترتبط ارتباطا وثيقا بما يحدده المصرف المركزي لمعدلات الفائدة، حيث تقوم المؤسسات المالية باتباع برنامج معين منبثق من معدلات الفائدة المحددة سلفا والتي يؤخذ فيها عدة عوامل تتعلق بالسيولة النقدية المخطط تسويقها كقروض استهلاكية وأيضا حجم التنافسية من قبل مؤسسات التمويل الاخرى.

    وأضافت: من تلك العوامل نجد ان معدلات الفائدة تلك لها أثر بالغ في تحديد آلية القروض المتعلقة بالرهن العقاري. ليس هذا فحسب بل من المهم مقارنة البرامج التمويلية المطروحة من حيث اختلاف طرق احتساب معدلات الفائدة بين المستهلك والممول كالتالي:

    أولاً: "معدلات الفائدة الثابتة Fixed Rate Mortgage": ويتضمن هذا النوع من القروض المتعلقة بالرهن العقاري وضوح سقف المستحقات الواجبة على المستهلك وعدد أقساط السداد والزمن المترتب على استيفاء تلك المستحقات حيث يكون المستهلك مدركا بأن أقساط السداد ثابتة ولها فترة سداد ثابتة أيضا والتي سنوضح لاحقا بأن تطبيقها يعد الخيار الأمثل لتفادي عقبات اسواق الرهن العقاري.

    الثاني: معدلات الفائدة المعدلة:Adjustable Rate Mortgage ويحوي هذا النوع من التعاملات المتعلقة بالرهن العقاري تغير سقف معدلات الفائدة حسب مايستجد من تغير لمعدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي أو حسب ماتراه مؤسسات التمويل من مستجدات تتعلق بمخاطر اسواق الرهن والذي كان أحد اسباب تعثر سداد المستحقات في اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بسبب رفع معدلات الفائدةالامريكية من 1بالمائة في 2003الى 5.25بالمائة في 2006مما شكل ارتفاعا لمبالغ الاقساط التي يتم تسديدها والذي بدوره تسبب بضغوط على قدرة المستهلك للوفاء بالتزاماته المالية تجاه القرض المرتبط بالرهن العقاري.

    وأكدت الدراسة أن من المهم معرفة ان هذا النوع من القروض يبدأ بأقساط سداد يسيرة في السنة الاولى بسبب انخفاض معدلات الفائدة في بداية القرض ومن ثم تبدأ مرحلة رفع معدلات الفائدة حتى لو تم خفض معدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي والتي قد يشعر فيها المستهلك بضغوط مالية تجاه التزاماته المالية وترفع احتمالات ومعدلات تعثر السداد.

    وقالت: "على الممول الإشارة الى ان معدل الفائدة يخضع لتعليمات مؤسسة النقد العربي السعودي والتي عليها القيام بالمسؤولية المناطة بها من حيث نشر الوعي وتثقيف المستهلك المستهدف في اسواق الرهن العقاري من خلال كتيبات واصدارات عبر وسائل الاعلام لتفادي سيناريوهات مشابهة للكثير من الاسواق الدولية التي لم تقم بواجبها تجاه توعية المستهلك واحتواء المخاطر غير المدروسة من قبل مؤسسات التمويل".

  5. #5

    افتراضي رد: صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    صناديق الاستثمار السيادية الخليجية والأسيوية تتكبد خسائر كبيرة بعد شرائها حصص في بنوك غربية متعثرة

    أرقام 24/03/2008

    تكبدت صناديق الاستثمار السيادية الخليجية والأسيوية خسائر استثمارية كبيرة تقدر بعدة بلايين من الدولارات بعد شرائها أسهم في البنوك الغربية المتعثرة حسبما أوردت صحيفة "الجارديان" البريطانية.

    وذكرت الصحيفة أن سعر أسهم "سيتي بانك" الذي استثمر فيه صندوق أبو ظبي للاستثمار مبلغ 7.5 بليون دولار قد هبط بواقع 40% منذ شراء الصندوق حصة فيه كما هبط أيضا سعر سهم البنك السويسري "يو بي أس" الذي استثمر فيه صندوق سنغافورة الحكومي للاستثمار مبلغ يزيد عن 5.5 مليون جنية إسترليني بواقع 46%.

    ومن جهة أخرى تكبدت الشركة الصينية للاستثمار خسائر نتيجة شرائها أسهم في "مورغان ستانلي" بمبلغ 5 بليون دولار بأسعار تتراوح بين 48 – 57 دولار للسهم نتيجة هبوط سهم البنك حاليا إلى حوالي 42 دولار. ولحقت الخسائر ببنك الصين للتنمية الذي اشترى 3.1% من حصة بنك باركليز في يوليو الماضي عندما كان سعر سهمه 680 جنيه وانخفض حاليا إلى 429 جنيه إسترليني للسهم.

    وأشارت الصحيفة أن المؤشرات الحالية لا تشير إلى فرص حدوث تحسن ملموس في أوضاع تلك المؤسسات الغربية المتعثرة.

    ولكن عندما يؤخذ في عين الاعتبار استمرار أسعار السلع وعلى رأسها النفط بالبقاء مرتفعة فضلا عن الفوائض المالية التي تحققها دول مثل الصين وسنغافورة فإن هذه الخسائر تبدو ضئيلة الحجم نسبيا مقارنة بالأصول المتنامية لهذه الصناديق.

  6. #6

    افتراضي رد: صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    خبراء: "الرهن العقاري" سيلجم أسعار المساكن في السعودية

    الاقتصادية 31/03/2008

    تترقب الأوساط العقارية في المملكة تحولا جذريا في سوق العقارات من خلال التغيير في التشريعات والتنظيمات المتعلقة بالسوق، حيث دعا عدد من الخبراء والمهتمين بالقطاع العقاري إلى سرعة تفعيل نظام الرهن العقاري وتطبيقه على أرض الواقع بأسرع وقت ممكن قبل تفاقم أسعار العقار ومواصلتها الارتفاعات.

    وأكدوا أهمية إيجاد نظام واضح وصريح يحفظ لكل الأطراف حقوقهم، وعدم التهاون وإيجاد المبررات عند التقيد بالبنود والالتزامات، خاصة أن المبالغ التي تدفع مقابل العقار لا يمكن التهاون بها، مبينين أن عدم التهاون سيكون له أثره الإيجابي خاصة أن هناك طلبا متزايدا على العقارات.

    وقالوا إن الرهن العقاري يعد حجر الزاوية لإتاحة الفرصة لتملك العقار، وإن تطبيقه سيخفض من عملات البنوك وشركات التمويل العقاري أكثر من 50 في المائة من المبالغ التي تؤخذ الآن.

    من جهته بين عبد العزيز العجلان رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض أن الإسراع في تطبيق نظام الرهن العقار سيسهم في توفير المسكن لكل مواطن، حيث يعد توفير التمويل لتملك العقار حجر الزاوية لإتاحة الفرصة لتملك العقار، نظراً لأن نحو 80 في المائة من سكان المملكة لا يستطيعون تملك العقار من مواردهم الذاتية، وأن الرهن العقاري سيحقق المصلحة بالنسبة للمواطنين للحصول على العقار ولجهة التمويل لضمان حقوقها.

    وطالب العجلان بأن يكون هناك تأن من قبل البنوك وشركات التمويل العقاري عند تطبيقه وعدم التسهيل من البداية حتى يتم معرفة النظام من جميع الأطراف المستفيدة.

    وقال رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض إن الدراسات والبحوث أظهرت حاجة سوق العقار في المملكة إلى شركات تمويل، لأن الطلب المتنامي أكثر من العرض على الوحدات السكنية. مطالبا بضرورة الإسراع في تطبيق قانون الرهن العقاري بوصفه أحد الحلول المطروحة لحل مشكلة الإسكان.

    وقال عبد العزيز القاسم مستشار قانوني وشرعي إن الإسراع في صدور قانون الرهن العقاري أصبح مطلبا مُلحا خاصة مع الارتفاعات الكبيرة في أسعار العقارات، مؤكدا أن تنفيذ القانون على أرض الواقع سيكون بشكل تدريجي، ويحتاج إلى ما بين ثلاث إلى خمس سنوات حتى ينفذ بالكامل.

    وبين القاسم أن قانون الرهن العقاري لدينا قد تم أخذه من خلال تأصيله وتعزيز جاذبيته واستجابته لمتطلبات واقعنا المحلي من التجارب الإقليمية والدولية المتميزة.

    وذكر في هذا الإطار أهمية تفعيل الرؤى والمقترحات الرامية لسن الأنظمة التي أسهم في بلورتها ودعمها العاملون في القطاع العقاري، والتي من شأنها أن تسهم في تيسير الحصول على التمويل اللازم لتلك المشروعات, ومنها بالطبع نظام التمويل والرهن العقاري.

    وقال القاسم إن قانون الرهن العقاري الذي يدرس حاليا قد أخذ في الاعتبار المماطلة في السداد، والتي بينت الدراسات السابقة أن الأسباب في التعثر والتأخير في السداد يعود إلى عدم وجود قاعدة واضحة ونقص الموارد البشرية والتدريب وجهات التنفيذ ولكن في القانون الجديد تم تحديد كل الإجراءات التي يمكن العمل بها، موضحا أن التأخر أو التعثر في السداد لن يتجاوز ثلاثة أشهر.

    وفي هذا الصدد قال محمد بن يحيى البكري رئيس مجلس إدارة شركة صكوك للتطوير العقاري إن تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة سيسهم في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية، وذلك

    من خلال إيجاد التسهيل في عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بأنواعها بشكل كبير، متمنياً سرعة البدء في تفعيل وتطبيق النظام على أرض الواقع قبل تفاقم أسعار العقار واستمرار ارتفاع الأسعار غير المبرر.

    وأشار البكري إلى أن هناك بحوثا ودراسات عديدة تتعلق بالرهن العقاري من حيث المطالبات بتفعيله وإتاحة الفرصة للبنوك وشركات التمويل لرهن العقار، وتقديم التسهيلات اللازمة لتمويله مقابل الرهن، موضحا أن ذلك سينعكس إيجابا على حركة السوق عامة وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود لتملك مساكن مستقلة سواء فللا أو شققا لهم إلى جانب ضرورة إيجاد شركات تمويل عقارية عملاقة تسعى إلى تسهيل القوانين والأنظمة المتعلقة بإنشاء مثل هذه الشركات.

  7. #7

    افتراضي رد: صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    السعودي البريطاني" و"السعودي الفرنسي" يتوقعان ارتفاع أرباحهما في الربع الأول ويستبعدان تأثرهما بأزمة الائتمان في الأسواق العالمية

    جريدة الرياض 01/04/2008

    استبعد بنكان سعوديان تأثرهما بأزمة الائتمان التي شهدتها أسواق المال العالمية، وأكدوا أن النتائج المالية للربع الأول التي ستعلن قريبا تشير إلى محافظتهما على قوتهما المالية ومكانتهما في السوق.

    وقال رئيس مجلس إدارة البنك السعودي البريطاني"ساب" عبد الله الحقيل أن المؤشرات الأولية لأرباح البنك في الشهرين الماضيين تشير إلى ارتفاع الأرباح ، وان البنك لم يتأثر بأزمة الأسواق العالمية كونه من الأساس بنك محافظ واستثماراته تتم بعناية ودراسة متأنية وهو بعيد عن القروض الخطيرة .وسجل "ساب" أرباحا صافية لفترة الثلاثة أشهر المنتهية في 31مارس2007م بلغت 616مليون ريال.

    وقال الحقيل إن البنك السعودي البريطاني سيركز في العام الحالي على نشاط تقسيط المنازل في ظل التوقعات بقرب صدور أنظمة الرهن العقاري، والتمويل والتي ستكون دافع لتنشيط السوق العقاري ،مع توفر البيئة القانونية والنظامية، كما أن البنك سيركز على الاستثمار في القروض الشخصية والبطاقات الائتمانية وسيحافظ على توزيعات نقدية وعينية مجزية للمساهمين.

    من جانبه قال رئيس مجلس إدارة البنك السعودي الفرنسي ابراهيم الطوق إن المؤشرات الأولية تشير إلى ارتفاع أرباح البنك في الربع الأول من العام مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي رغم تراجع عوائد الوساطة من سوق الأسهم لكافة البنوك.

    وقال في تصرح صحفي عقب ترأسه اجتماع الجمعية العمومية امس الاول أن البنك لم يتأثر بمشاكل الرهن العقاري في الأسواق العالمية، وحسب علمي فان البنوك السعودية لم تتأثر أيضا بهذه المشكلة العالمية في النطاق المتعارف عليه.

    تجدر الإشارة أن البنك السعودي الفرنسي سجل دخلاً صافياً بلغ 690مليون ريال خلال الربع الأول للعام 2007م.

    وتتطابق هذه التوقعات مع تقرير نشرته وكالة التصنيف الائتمان الدولية" ستاندرد آند بورز" يشير ان معظم البنوك في منطقة الخليج قادرة على تجاوز الأزمة العالمية الحالية والاستمرار في تحقيق معدلات أرباح عالية، وأن المؤسسات المالية في منطقة الخليج استفادت من البيئة المواتية في أسواقها الداخلية، وأقامت استثمارات منتجة ولم تتأثر كثيرا بأزمة الرهن العقاري الأمريكية.

    وتطرق الطوق في تصريحاته إلى وضع سوق الأسهم الحالي وقال ان المعايير الاقتصادية والاستثمارية تحتم على السوق ان يكون في وضع أفضل من وضعه الحالي، لكن السوق يسير على معايير مختلفة يصعب على الشخص التعليق عليها.

  8. #8

    افتراضي رد: صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    «إعمار» تخطط لمشاريع إسكان منخفض الكلفة في الولايات المتحدة ... أزمة الرهن تفتح شهية شركات خليجية للاستثمار في سوق العقارات الأميركية

    الحياة 01/04/2008

    تبحث شركات التطوير العقاري الخليجية حالياً، عن فرص استثمار في سوق العقارات الأميركية، التي يرى خبراء ومستثمرون، أنها ربما تكون وصلت إلى «القاع» أو اقتربت منه كثيراً، في ظل أزمة الرهن العقاري غير المضمونة التي تجــتازها، وهـــوت بأسعـــارها إلى الحضيض مسببة أزمة دولية امتدت بظلالها، خارج السوق العقارية، لتبلغ أسواق المال.

    ويبرز التوجه الجديد، بعد أن جمدت شركات خليجية استثماراتها في السوق الأميركية طوال الفترة الماضية، واتجهت إلى الأسواق الناشئة في آسيا والشرق الأوسط. ورصد تقرير لمجموعة «المزايا القابــضة» زيــادة اهتمام شركات الاستثمار والمؤسسات المصرفية الإقليمية للإستثمار، بالفرص المواتية في قطاع العقارات الأميركي والبريطاني أيضاً، الذي يعاني تراجعاً حاداً في الأسعار نتيجة كثرة العرض والطلب المحدود.

    وأكد رئيس مجلس إدارة شركة «إعمار العقارية»، وهي أكبر شركة للتطوير العقاري في المنطقة، محمد العبار، أن الشركة تدرس فرصاً في السوق الأميركية، معتبراً أن الأسعار باتت مغرية، على رغم أنه ألمح إلى عدم الاستعجال ونصح بالتأني، ليس خوفاً من الاستثمار في تلك السوق المغرية، بل للحصول على أسعار أكثر إغراء. فما «كان ثمنه مئة دولار، ويمكن شراؤه اليوم بعشرة دولارات، قد نحصل عليه غداً بخمسة دولارات» على حد قوله.

    وكشف عن خطة «إعمار» التركيز على الشرائح المتوسطة والمحدودة الدخل في السوق الأميركية، من خلال بناء آلاف المساكن بأسعار رخيصة. وتعد «إعمار»، أولى شركات الخليج استثماراً في السوق الأميركية، عبر تملّكها شركة أميركية رائدة فيها.

    وأكد تقرير «المزايا» أن أزمة الائتمان الأميركية، أوجدت فرصاً استثمارية كبيرة في سوق العقارات في الولايات المتحدة وبريطانيا، بعد تراجع الطلب بحدة خلال الأشهر الماضية، مع انعدام قدرة ملايين الأميركيين والبريطانيين على دفع أقساط قروضهم العقارية. وزاد تفاقم الأزمة وجود أعداد ضخمة من الوحدات السكنية والتجارية في مراحلها النهائية من التسليم أو سُلمت فعلاً، ما سيدفع المطورين أو البنوك الممولة إلى عرض العقارات في صفقات بيع قسرية واضطرارية لتسديد مراكز مالية والتزامات قصيرة الأجل، ويهدد بأزمة في تلك الأسواق. هذه الأزمة تعني فرصاً استثمارية للشركات والأفراد الذين يملكون السيولة، لاستثمارها في العقارات الأميركية وإنعاشها على المدى المتوسط أو الطويل. ويصل عدد الشقق التي تُبنى في ميامي وحدها، إلى أكثر من 80 ألف شقة سكنية وفقاً للتقرير.

    وتشير تقارير أميركية أيضًا، إلى أن ما بين مليون وثـــلاثة ملايين أميركي، يمكن أن يفـــقدوا مساكنهم بسبب ارتفاع الإقساط الشهرية لقروضهم العقارية التي منحت لهم على رغم أخطار الائتمان، وبمعدلات فائدة متغيرة. وتشهد الولايات المتحدة حالياً أعلى معدل لمصادرة (استرداد) المنازل منذ 37 سنة، وأدنى مستوى لبناء مساكن منذ 10 سنوات. وأظهرت استطلاعات آراء الخبراء حول السوق، عن السنوات الخمس المقبلة، مؤشرات إيجابية، ما يعتبرُ أنها تشكل فرصة استثمارية واعدة. وتوقع 42 في المئة أن تستقر أسعار المساكن على مدى السنوات المقبلة و41 في المئة أن ترتفع الأسعار بقوة، في مقابل 16 في المئة توقعوا مزيداً من الانخفاض.

    وأفادت «المزايا» أن الشركات والمؤسسات المالية الخليجية والصناديق السيادية، بما يتوافر لها من فوائض مالية نجمت عن أسعار النفط المرتفعة والنمو الاقتصادي الكبير في المنطقة، باتت في دائرة الضوء من قبل المؤسسات والبنوك والشركات الاستثمارية الساعية وراء المستثمرين القادرين على الوفاء بالتزامات تلك الشركات. وأضافت أن الهيئات الاستثمارية السيادية من آسيا والشرق الأوسط غنية بالسيولة المالية، ولديها أفق زمني أطول من المستثمر العادي.

    وأكدت، من جهة ثانية، أن الاستثمار في العقارات الأميركية لا يعني بالضرورة سحب الاستثمارات أو التأثير على العقارات المحلية أو الإقليمية للمطورين، بفعل أسعار النفط المرتفعة والنمو الاقتصادي والأداء الاقتصادي الكلي، وهي كلها عوامل تدفع إلى مزيد من النمو لعقارات المنطقة. ففي الإمارات، توقع تقرير حديث ان يواصل الطلب على العقارات تفوقه على العرض على مدى السنوات الثلاث المقبلة ليبدأ طرفا المعادلة بتحقيق التوازن مع نهاية 2010. وقدرت شركة «المال كابيتال» عدد الوحدات الجديدة التي تدخل السوق في تلك الفترة بنحو 180 ألف وحدة، تُعادل 30 في المئة من الوحدات التي كان يُفترض دخولها إلى السوق، نتيجة عوامل عدة أبرزها النقص في الأيدي العاملة وغيرها من اختناقات العمل.

    وبين عامي 2002 و2006 كسبت دول الخليج بين 1.2 - 1.5 تريليون دولار من العائدات، ما رفع أرصدتها في الخارج إلى أكثر من تريليون دولار، بحسب تقديرات دولية، زادت كثيراً من وزنها في الاقتصاد العالمي.

  9. #9

    افتراضي رد: صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    حاجة عاجلة إلى نصف مليون وحدة سكنية لإعادة توازن سوق الإسكان

    جريدة الرياض 02/04/2008

    لايزال ارتفاع أسعار مواد البناء مستمراً ما ينذر في تباطؤ حركة التشييد والعمران في المملكة الأمر الذي ينعكس سلباً على المستثمرين في السوق العقاري بوجه عام وعلى المستأجرين وصغار الملاك بوجه خاص. وتحتاج السوق إلى وقفة قوية في مواجهة ارتفاع هذه الأسعار أو ضبطها أو تثبيتها على الأقل. وتشير توقعات سوقية إلى حاجة فورية لما يزيد على نصف مليون وحدة سكنية لإعادة التوازن إلى السوق.

    واصدر مجلس الوزراء أمس الأول قرارا بتخفيض رسوم الحماية الجمركية على 180سلعة من السلع التي تعد رئيسة للمستهلك، بالنزول بها إلى حد الرسم الجمركي الخليجي الموحد (إعفاء أو 5بالمائة)، ومنها مواد البناء مثل الجبس والبويات وأنابيب البلاستيك ولوازم الأبواب ولوازم الكهرباء والمفاتيح والافياش والكابلات الكهربائية والمباني مسبقة الصنع، وذلك لمدة ثلاث سنوات، ولذلك فإن المستثمرين على أبواب استثمر معتدل خلال الأعوام الثلاثة المقبلة.

    وتعد صناعة العقار من القطاعات الاقتصادية المهمة في السوق المحلية حيث من المتوقع أن تفوق تراخيص البناء 37ألف رخصة الصادرة في عام 2010م إضافة إلى أن هناك الكثير من عوامل الطلب تتحكم في القطاع العقاري أبرزها ديناميكية السكان. حيث إن الإحصاءات تشير إلى التعداد السكاني خلال السنوات الثلاثين الماضية ارتفع من 7ملايين عام 1974م الى 24.5مليوناً في آخر إحصاء للسكان. وهو ما يشكل تحديا كبيرا في توفير المساكن التي تحتاج إلى استثمارات ضخمة للبناء.

    وتوجد حاجة ماسة لتطوير القوانين المنظمة للبناء بما يجعلها قادرة على الوصول إلى نوعيات من المساكن العصرية التي تناسب متطلبات الأسرة وتعكس في الوقت نفسه الهوية المحلية التي تتناسب مع متطلبات المجتمع وطموحاته وتساهم في إثراء تراثها العمراني وتستفيد من الخبرة المهنية المتراكمة عبر الأجيال.

    وفي ظل ذلك، تشهد أسعار الحديد - باعتباره العمود الفقري في عمليات البناء - زيادة متلاحقة ومتتالية حتى وصل سعر الطن لأكثر من أربعة آلاف ريال، بعد ان طبقت محلات بيع الحديد التسعيرة الجديدة المبلغة لهم من قبل مصانع الحديد.

    كما تسارع الطلب المحلي على الأسمنت خلال الفترة الأخيرة في المملكة نتيجة الانتعاش الحاصل في قطاع البناء والتعمير والمقاولات في ظل الازدياد المطرد للسكان ومقابلة متطلبات التنمية الاقتصادية والعمرانية. حيث وصل حجم الطلب إلى أكثر من 30ألف كيس بقيمة تصل إلى 480ألف ريال في اليوم الواحد شملت طلبات من قبل القطاعين العام والخاص إضافة إلى القطاع الفردي.

    وقدّر عاملون في قطاع الأسمنت الذي شهدت فيها مستويات الطلب فيه ارتفاعاً كبيراً، حجم الشحنات بأكثر من 600شحنة يومياً تفاوت سعر الكيس الواحد من الأسمنت بقيمة تراوح بين 16إلى 22ريالا.

    ورفعت مصانع الخرسانة الجاهزة أسعار منتجاتها بمقدار - 1510ريالا للمتر الواحد اعتبارا من منتصف مارس الماضي، لتصل إلى - 210205ريالات مقابل 195185ريالا سابقا. وتأتي هذه الزيادة وفقاً للارتفاعات المتواصلة لأسعار المواد الخام، الأمر الذي دفع المصانع إلى زيادة الأسعار لتغطية الفجوة بين أسعار المواد الخام وقيمة المنتجات، إذ سجلت أسعار البحص زيادة 10في المائة لتصل إلى 45ريالا للمتر وكانت 35ريالا سابقا، وارتفاع تكاليف النقل بمقدار 5ريالات للمتر الواحد.

    وتواجه مصانع الخرسانة الجاهزة أزمة حقيقة لتراجع حصصها المقررة من الأسمنت بمقدار 25في المائة - 30في المائة منذ شهر تقريبا، على الرغم من أنها تلقت وعداً من مصانع الاسمنت بتجاوز الأزمة الحالية منتصف ابريل المقبل، بعد التغلب على الأسباب الكامنة وراء تراجع الحصة الإنتاجية بمقدار 15في المائة - 20في المائة حالياً. فيما أرجعت مصانع الاسمنت الأزمة الحالية للطلب المتزايد في الأسواق المحلية، الأمر الذي يحول دون قدرتها على تلبية الاستهلاك المحلي، لاسيما في ظل استمرار الحركة العمرانية والمشاريع الاقتصادية العملاقة التي تشهدها المملكة في الوقت الراهن، سواء للمشاريع التابعة لارامكو السعودية او الجبيل 2او المدن الاقتصادية الموزعة على مدن المملكة في الوقت الراهن، الأمر الذي يرفع من الاستهلاك على الاسمنت في الوقت الحالي.

    ولم يخف على أحد المتغيرات المتتالية والمتلاحقة في أسعار مواد البناء والتشييد وقد لاحظ الجميع هذه الارتفاعات المتوالية. وتشهد مناطق المملكة ومحافظاتها طفرة في بناء المساكن في السنوات الأخيرة إضافة إلى المشاريع الحكومية خصوصاً التابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية، إذ وجه في هذا الشأن خادم الحرمين الشريفين بالعمل على سرعة إنجاز ومتابعة تنفيذ 812مشروعاً موزعة على جميع مناطق المملكة لصالح وزارة الشؤون البلدية والقروية، بعد أن استعرض المجلس تقرير المتابعة المرفوع من وزارة الاقتصاد والتخطيط حول هذه المشاريع، التي تتمثل في "مشاريع تصريف السيول والطرق داخل المدن والقرى" والممولة من فائض إيرادات الموازنة للعامين الماليين (1424- 1425ه) و(1425- 1426ه).

    فيما أقر مجلس الشورى السعودي توصيات للإسراع لمواجهة أزمة الإسكان وذلك عبر تنفيذ مساكن شعبية سريعة في كل المناطق من خلال هيئة الإسكان التي تأسست مؤخرا. وتعاني السعودية كما غيرها من دول المنطقة من نقص حاد في الوحدات السكنية في العاصمة وباقي المدن، وأوضحت دراسة لهيئة تطوير مدينة الرياض أنها تحتاج إلى 30ألف وحدة سكنية سنويا.

    وكان وزير التجارة والصناعة عبدالله زينل وجه بتشكيل لجنة متابعة تضم ممثلين عن الوزارة والمقاولين لإيجاد حلول فعالة لمجابهة ارتفاع أسعار مواد البناء والحديد التي تضاعفت بصورة غير مسبوقة، مما يهدد بتعثر العديد من المشاريع الجاري إنشاؤها للقطاعين العام والخاص.

    واجتمع الوزير زينل الأسبوع الماضي برئيس وأعضاء اللجنة الوطنية للمقاولين في مجلس الغرف السعودية. وتم خلال الاجتماع مناقشة المعوّقات التي ما زالت تعيق قطاع المقاولات وتحدّ من قدراته في المساهمة في مجال التنمية والنهضة العمرانية التي تعيشها المملكة في الفترة الحالية. وأكد وزير التجارة والصناعة حرص الدولة بالارتقاء بهذا القطاع الحيوي والمهم وتفعيل قدرات المقاول السعودي في دفع عجلة التنمية في عملية البناء والتشييد.

    وطالب المقاولون إضافة إلى إزالة العقبات التي تعترض عملهم، بإنشاء بنك للمقاولين أسوة ببنوك التنمية الخاصة بالقطاعين الصناعي، والزراعي، وإنشاء هيئة أهلية للمقاولين، وتسريع المدة الزمنية الخاصة بصرف مستحقات المقاولين، وتعويضهم عن ارتفاع الأسعار، وتفعيل القرار الخاص بصرف دفعات مقدمة للمقاول عند ترسية المشاريع الحكومية.

    من جهتهم، تخوف كبار المقاولين وموزعي من مسلسل ارتفاع أسعار الحديد إلى أكثر من 4آلاف ريال باعتبار هذا السعر مساو للأسعار في المنطقة الخليجية. واعتبر بعض المتعاملين أن هذا السعر غير عادل، لأن المملكة هي من المصنعين للحديد من خلال ما تملكه من مصانع في عدد من المناطق، بخلاف الدول الخليجية التي تعتمد على الحديد المستورد. ويتوقع ان يكون سعر 4آلاف ريال دافعا للحد من تصدير الحديد السعودي، إلى الدول الخليجية، ويصبح متوفرا في السوق المحلي، بالسعر الخليجي.

    وارتفع سعر المواد الخام من الحديد التي يتم استيرادها من البرازيل من 100دولار للطن، إلى 160دولار بارتفاع بلغ نحو 65في المائة. ويعتقد على نطاق واسع ان أسعار المواد الخام التي يتم استيرادها هي الأكثر ارتفاعا عن المواد التي تستخرج أو يتم تصنيعها محليا بسبب الزيادة في مصاريف النقل واختلاف العملات، ويشمل جميع مواد البناء بما فيها الحديد.

    وتضرر عدد من المقاولين من هذه الزيادة في الأسعار وتكبدوا خسائر كبيرة جراء هذه الارتفاعات المتلاحقة في الأسعار يوميا حيث ان العقود التي أبرمت بينهم وبين أصحاب العمائر قبل هذه الزيادة وفي ظل الأسعار التي كانت في أسواق الحديد او مواد البناء بصفة عامة وقد ادى ذلك إلى حدوث بعض الخلافات بين المقاولين وأصحاب العمائر. وكثرت مطالبة أصحاب المشاريع الصغيرة والفردية بالتدخل وايجاد حل لهذه المعضلة في الأسعار ليتمكنوا من استكمال بناء عمائرهم ومساكنهم.

    وتطرّق تقرير صادر من وزارة التجارة والصناعة إلى أن أسعار الأسمنت في بعض مناطق المملكة شهدت أواخر الربع الأول لعام 1428ه ارتفاعا نتيجة زيادة الطلب حيث شهدت هذه الفترة طفرة عمرانية كبيرة الأمر الذي أدى لطول فترة انتظار الشاحنات خارج مصانع الأسمنت على الرغم من الزيادة المطردة في إنتاج مصانع شركات الأسمنت.

    وأضاف التقرير أن الوزارة توفر الأسمنت في كافة الأسواق المحلية وبأسعار ملائمة للمواطنين حيث حثت الشركات لتزويد السوق المحلي باحتياجاته من الأسمنت والتعاون مع الوزارة نحو إعطاء الأولوية للمواطنين أصحاب فسوحات البناء وتقوم فروع الوزارة بالتعاون مع شركات الأسمنت بتسهيل توفير كميات من الأسمنت في الأسواق المحلية.

    وبدأت شركات الأسمنت بتنفيذ توسعات في طاقاتها الإنتاجية إذ إن بعضها دخل مرحلة الإنتاج التجريبي حاليا فيما يتوقع دخول التوسعات الأخرى مراحل الإنتاج التجريبي قريبا وسيكون لهذه التوسعات أثرها الفاعل في إمداد السوق المحلي بحاجته من الأسمنت، حيث بدأ مصنع أسمنت رابغ توسعته الهادفة لزيادة إنتاجه.

    وترجع ارتفاعات الأسمنت نتيجة النقص الحاد في المواد الأولية لتصنيع مادة الأسمنت وبخاصة البحص وهنا تكمن الحاجة لإنشاء كسارات تنتج البحص خاصة الذي يعتبر إحدى المواد المهمة في الأسمنت.

    مجلس الشورى السعودي أقر توصيات للإسراع لمواجهة أزمة الإسكان وذلك عبر تنفيذ مساكن شعبية سريعة في كل المناطق من خلال هيئة الإسكان التي تأسست مؤخرا. وتعاني السعودية كما غيرها من دول المنطقة من نقص حاد في الوحدات السكنية في العاصمة وباقي المدن، وأوضحت دراسة لهيئة تطوير مدينة الرياض أنها تحتاج إلى 30ألف وحدة سكنية سنوياً.

    وتشهد جميع المناطق طفرة في تنفيذ بعض المشاريع الحكومية والخاصة وطالت هذه الطفرة بناء المساكن خلال في الفترة الأخيرة خصوصاً التي يمولها صندوق التنمية العقارية، إذ مول الصندوق خلال هذه السنوات منذ عام 1425ه وحتى نهاية عام 1427ه أكثر من 75ألف قرض بقيمة إجمالية بلغت 21مليار ريال، وارتفعت فيها نسبة القروض الممنوحة بواقع 300في المائة، وهي الفترة التي تلقى فيها الصندوق دعماً بنحو 18مليار ريال عام 1425ه من حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز .

    وشهد العام المالي - 14281427ه تقديم 13.436قرضاً بقيمة 3703ملايين ريال لبناء 16131وحدة سكنية خلاف ما أقره الصندوق من تمويل 4610قروض جديدة بقيمة 1.28مليار ريال لبناء 5532وحدة سكنية بمختلف مناطق المملكة تمثل الدفعة الأولى من القروض المعتمدة في ميزانية العام المالي الجديد -14291428ه.

    ولم يكن الارتفاع الأسعار في السعودية فقط بل طاول المنطقة العربية والعالم ككل، لكن الزيادة لحقت المنطقة الخليجية على وجه الخصوص نظراً للتقدم العمراني الحاصل فيها نظراً لتبادل الاستثمارات في المنطقة إذ يستثمر سعوديون في الإمارات وقطر ومصر واليمن والكويت وكذلك الحال بالنسبة للإماراتيين وغيرهم. إذ طرحت اليمن أمام رجال أعمال سعوديين وخليجيين 42فرصة استثمارية تتوزع على القطاعين العام والخاص، بتكلفة 11.25مليار ريال. وأعلنت اليمن في مؤتمر الاستثمار السياحي والعقاري الذي عقد أخيراً في مدينة المكلا اليمنية، عن تأسيس عدة شركات مساهمة، للاستثمار في مشروع ميناء المكلا الجديد للحاويات بتكلفة إجمالية 1.5مليار ريال، إضافة إلى المنطقتين الصناعيتين بالشحر والوديعة، وتطوير أرخبيل سوقطري.

    وشارك في المؤتمر 480مشاركا من 14دولة خليجية وعربية وأجنبية، من بينهم 152رجل أعمال من السعودية والخليج.

    ويسعى اليمن للدخول ضمن منظومة دول مجلس التعاون الخليجي، ليكون عضوا كامل العضوية في دول مجلس التعاون الخليجي ويطمح إلى استقطاب المزيد من الاستثمارات الأجنبية.

    وطرحت اليمن استثمارات إستراتيجية لشركات خليجية في مجالات التنمية العقارية والسياحية في كل من صنعاء وعدن والحديدة، بتكلفة تزيد عن 2.5مليار دولار، حيث تتوزع هذه الاستثمارات على شركات سعودية. وقطرية. وإماراتية ومصرية. وأخرى عالمية متخصصة في التنمية العقارية والسياحية.

    ويبحث الملتقى الأول لأنظمة البناء الموحدة الخليجية المقرر عقده في 19مايو المقبل في الرياض ضرورة تطبيق أنظمة بناء خليجية موحدة، على الرغم من إن بلوغ هذا الهدف يتطلب عدة تنازلات في مقدمتها التنازل عن بعض المعايير الفنية المتعلقة بأنظمة البناء في دول المجلس. ويهدف الملتقى إلى تواصل القيادات الوظيفية لتوفير أنظمة بناء خليجية موحدة.

    وحققت الأسواق العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي نموا بواقع 59في المائة مع تسجيلها مشاريع بقيمة 143مليار دولار أمريكي ( 536.25مليار ريال) خلال العام 2007، مقابل 90مليار دولار ( 337.5مليار ريال) خلال العامين 2005و2006، ومن المتوقع مواصلة النمو في القطاع.

    وشهدت دولة الإمارات العربية المتحدة بشكل خاص نموا هائلا شمل كافة القطاعات المرتبطة بالعقار والإنشاء وبمعدل نحو 32.7بالمائة سنويا منذ العام 2001.وتبلغ إجمالي قيمة المشاريع العقارية قيد الإنشاء حاليا في دولة الإمارات لوحدها نحو 225مليار دولار، مع توقعات بنمو القطاع بمعدل سنوي بواقع 25.4بالمائة خلال الفترة ما بين عامي 2007و2010، وذلك بفضل تواصل العمل على تحديث القوانين وتبني سياسة تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري في الدولة.

  10. #10

    افتراضي رد: صدى السوق(2) ,,, الرهن العقاري

    دراسة متميزه وبحث اكثر من رائع وهناك مشاركة سابق طرحت فيها مشكلة الرهن العقاري اذا مافي مانع ممكن نعمل لها دمج هنا .. ويصبح موضوع فما رئيك؟دام فضلك

صفحة 1 من 2 12 الأخيرةالأخيرة

معلومات الموضوع

الأعضاء الذين يشاهدون هذا الموضوع

الذين يشاهدون الموضوع الآن: 1 (0 من الأعضاء و 1 زائر)

المواضيع المتشابهه

  1. ارتفاع موافقات الرهن العقاري البريطانية في نوفمبر
    بواسطة نهر الزمان في المنتدى نادي خـبـراء الـبـورصه العالمية
    مشاركات: 1
    آخر مشاركة: 25-12-2013, 03:47 PM
  2. تعالوا نتعلم : أزمة الرهن العقاري وأسبابها
    بواسطة el7alwany في المنتدى نادي خـبـراء الـبـورصه العالمية
    مشاركات: 7
    آخر مشاركة: 17-07-2008, 01:52 PM
  3. +*+* لا يوجد طريق منفرد يخرج بنا من أزمة الرهن العقاري +*+*
    بواسطة ramadan9 في المنتدى نادي خـبـراء الـبـورصه العالمية
    مشاركات: 0
    آخر مشاركة: 15-12-2007, 03:56 PM
  4. 31 مليار دولار خسائر البنوك في (الرهن العقارى)
    بواسطة سامح أمين في المنتدى نادي خـبـراء الـبـورصه العالمية
    مشاركات: 1
    آخر مشاركة: 09-12-2007, 05:14 PM

الكلمات الدلالية لهذا الموضوع

مواقع النشر (المفضلة)

مواقع النشر (المفضلة)

ضوابط المشاركة

  • لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
  • لا تستطيع الرد على المواضيع
  • لا تستطيع إرفاق ملفات
  • لا تستطيع تعديل مشاركاتك
  •  

يعد " نادى خبراء المال" واحدا من أكبر وأفضل المواقع العربية والعالمية التى تقدم خدمات التدريب الرائدة فى مجال الإستثمار فى الأسواق المالية ابتداء من عملية التعريف بأسواق المال والتدريب على آلية العمل بها ومرورا بالتعريف بمزايا ومخاطر التداول فى كل قطاع من هذه الأسواق إلى تعليم مهارات التداول وإكساب المستثمرين الخبرات وتسليحهم بالأدوات والمعارف اللازمة للحد من المخاطر وتوضيح طرق بناء المحفظة الاستثمارية وفقا لأسس علمية وباستخدام الطرق التعليمية الحديثة في تدريب وتأهيل العاملين في قطاع المال والأعمال .

الدعم الفني المباشر
دورات تدريبية
اتصل بنا